Twoje dochody są za wysokie, aby ubiegać się o mieszkanie komunalne z niskim czynszem? A jednocześnie nie masz zdolności kredytowej, aby kupić je na wolnym rynku? Jeśli tak, sprawdź rynkową część programu Mieszkanie Plus.

Kto ma pierwszeństwo?

To samorządy lokalne decydują o tym, komu w pierwszej kolejności wręczyć klucze do mieszkania, np. młodym małżeństwom, seniorom, wielodzietnym rodzinom, niepełnosprawnym, nauczycielom… – w każdej gminie te kryteria są inne, ponieważ każda społeczność ma inne potrzeby. Czy wystarczy uzyskać wysoką punktację, aby otrzymać mieszkanie? Nie. Jeszcze trzeba mieć tzw. zdolność czynszową. Twoje dochody muszą być wystarczające, aby opłacić czynsz i rachunki. Pamiętaj, że dochody to nie tylko twoje zarobki; to także świadczenia typu 500+. Rada Miasta Mińsk Maz. uchwali kryteria naboru w IV kw. 2020 r. Jak tylko uchwała zostanie podjęta, opublikujemy ją tutaj oraz w grupie na Facebooku.

Jak przebiega nabór?

Nabór składa się z trzech etapów:

Etap 1

Nabór rozpocznie się w II / III kw. 2021 r. Pierwszy etap to przyjmowanie wniosków. Będzie można je wypełnić online lub w Urzędzie Miasta Mińsk Mazowiecki. Samorząd sprawdzi wnioski i każdemu przydzieli odpowiednią liczbę punktów – zgodnie z uchwalonymi kryteriami pierwszeństwa. Np. jeżeli w uchwale znajdzie się zapis „10 punktów za każde dziecko” i „2 punkty za rozliczanie się z podatku w Mińsku”, a ty masz dwoje dzieci i rozliczasz PIT w Mińsku, to otrzymasz 22 punkty.

Etap 2

Badanie zdolności czynszowej (tj. czy będziesz w stanie opłacać czynsz). Badanie to nie jest konieczne, jeżeli po podpisaniu umowy najmu wpłacisz 6-miesięczną kaucję. Osoby, które udokumentują swoją zdolność czynszową, mogą wpłacić niższą, 3-miesięczną kaucję.

Etap 3

Weryfikacja w BIG InfoMonitor. Nie możesz mieć żadnych zaległych (przeterminowanych) zadłużeń. Uwaga! Możesz mieć kredyt albo spłacać raty. Ważne, czy spłacasz swoje zobowiązania terminowo.

Najem czy własność?

Mieszkanie Plus możesz wynajmować (jest to tzw. najem instytucjonalny), a w niektórych inwestycjach możliwe jest także stopniowe dochodzenie do własności mieszkania (nazywamy to „Umową najmu instytucjonalnego z Dojściem do Własności”, a w skrócie: „najem z DDW”).

W Mińsku Mazowieckim, na chwilę obecną, oferujemy wyłącznie umowę najmu instytucjonalnego.

Ile to kosztuje?

Sposób rozliczeń, który proponujemy, zapewnia pełną przejrzystość oraz zgodność z ustawą o ochronie praw lokatorów. Na opłaty składają się:

  • czynsz najmu, czyli opłata za korzystanie z lokalu
  • opłaty niezależne od nas (dostawy energii, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych)
  • opłaty eksploatacyjne (utrzymanie części wspólnych, ich konserwacja i naprawa)
  • część wartości lokalu (w przypadku umowy najmu z DDW)

Stawki czynszowe dla Mińska Mazowieckiego zostaną ogłoszone w IV kw. 2020 – po podjęciu przez Radę Miasta Mińsk Mazowiecki uchwały dot. kryteriów naboru. Uwaga! Będą to stawki szacunkowe! Precyzyjne kwoty wyliczamy już po zakończeniu budowy i rozliczeniu jej kosztów.

Kiedy i o ile może być podniesiony czynsz? Sprawdź…

Co zawierają opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne dotyczą nieruchomości wspólnych (nie mieszkania). Są to m.in.:

  • Energia elektryczna (oświetlenie zewnętrzne dróg, chodników, parkingów zewnętrznych, korytarzy, klatek schodowych)
  • Ogrzewanie
  • Woda (np.: do podlewania roślin na patio)
  • Przeglądy ogólnobudowlane (wymagane przepisami prawa)
  • Przeglądy gwarancyjne, serwis kotłowni, przeglądy instalacji przeciwpożarowych, uzdatnianie wody, separatory, badanie wind, wentylacji, etc. oraz koszty materiałów do konserwacji tych instalacji
  • Odśnieżanie (m.in. ciągów komunikacyjnych, parkingów zewnętrznych, dróg dojazdowych do parkingów) oraz odprowadzanie wody deszczowej i roztopów
  • Sprzątanie: ciągów komunikacyjnych zewnętrznych (chodniki, place, drogi wewnętrzne, drogi dojazdowe do parkingów), parkingu zewnętrznego, klatek schodowych, korytarzy, parkingów wewnętrznych, mycia okien, deratyzacji
  • Utrzymanie zieleni
  • Usuwanie awarii w częściach wspólnych
  • Instalacja urządzeń niezbędnych do dostosowania nieruchomości do aktualnych przepisów prawa lub decyzji administracyjnych
  • Koszty zarządu nieruchomością wspólną
  • Zakup, naprawa i wymiana: oświetlenia i oznakowania
  • Ryczałt na remonty

W ramach opłaty eksploatacyjnej są także koszty corocznego przeglądu technicznego mieszkania.

Ile pieniędzy na początek?

Decydując się na Mieszkanie Plus, nie potrzebujesz ani wkładu własnego, ani pieniędzy na wykończenie mieszkania (możesz wybrać lokal z podstawowym wykończeniem pod klucz). Twoje początkowe koszty to:

Kaucja

3- lub 6-krotność miesięcznego czynszu. Jeżeli zgadzasz się, abyśmy sprawdzili Twoją zdolność czynszową, wystarczy 3-krotność. Jeżeli nie chcesz przechodzić weryfikacji czynszowej: 6-krotność. Kaucję wpłacasz w ciągu 7 dni od daty zawarcia umowy.

Czynsz

Pierwszy czynsz wpłacasz po podpisaniu umowy i protokolarnym przekazaniu lokalu.

Wyposażenie

Mieszkania są już wykończone: z podłogami, glazurą, terakotą, białym montażem w łazience, drzwiami wewnętrznymi i zewnętrznymi. Ściany są pomalowane na biało. Po Twojej stronie jest zakup mebli (w tym kuchennych) oraz sprzętu RTV/AGD. Kupisz je wtedy, kiedy będziesz mógł.

Dopłaty czynszowe

Wszyscy nasi najemcy mogą się ubiegać o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. Taka dopłata jest przyznawana co roku (ponieważ Twoja sytuacja materialna może się zmienić). Maksymalnie możesz z niej korzystać przez 15 lat. Najemcy lokali wybudowanych w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus pobierają obecnie od 100 do 650 zł miesięcznie. Wysokość dopłat jest różna, ponieważ zależy od indywidualnej sytuacji każdego najemcy. Kwota dopłat jest odejmowana od czynszu i widnieje na fakturze.

Częste pytania

W Mińsku Mazowieckim nie oferujemy obecnie umowy najmu w opcji z dojściem do własności, a jedynie umowę najmu instytucjonalnego. Ponieważ jednak umowa najmu z DDW jest możliwa w niektórych naszych inwestycjach – i wiele osób chce poznać jej zasady – poniżej zamieszczamy wszelkie informacje na ten temat.

Czy podpisując umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (DDW), od razu staję się właścicielem mieszkania?

Nie. Do własności dochodzisz stopniowo. Jeżeli zaoferujemy Ci umowę umowę na 25 lat, staniesz się właścicielem po 25 latach (to PFR Nieruchomości S.A. określa czas, na jaki będą zawierane umowy na danej inwestycji). A co się stanie, jeżeli podpiszesz umowę na 25 lat, a po 10 latach będziesz chciał wpłacić całą cenę mieszkania i stać się właścicielem? Jest to możliwe, o ile Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju (który finansuje budowę naszych inwestycji) wyda na to zgodę.

Czy mogę dojść do własności w ciągu 5 lat?

Mieszkania Plus są przeznaczone przede wszystkim dla osób, które nie mają wystarczających możliwości finansowych, aby kupić nieruchomość czy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Dlatego oferujemy stopniowe dochodzeni do własności.

Czy nadal będę mógł mieszkać z dziećmi, kiedy osiągną pełnoletniość?

Oczywiście. Natomiast konieczne będzie załatwienie formalności. Jeżeli Twoje pełnoletnie dzieci zamierzają nadal z Tobą mieszkać, będą zobowiązane do:

  • Przystąpienia do umowy najmu (w praktyce: podpiszemy aneks do umowy, w którym nie tylko Ty, ale i Twoje dzieci będą współwłaścicielami mieszkania)
  • Złożenia oświadczenia o wydaniu lokalu oraz poddaniu się egzekucji (to oznacza, że one również będą odpowiedzialne np. za zadłużenia w opłatach) w formie aktu notarialnego.

Czy mieszkające ze mną dziecko, po osiągnięciu pełnoletności, będzie musiało przejść badanie zdolności czynszowej?

Nie. Dzieci mieszkające razem z najemcą, po osiągnięciu pełnoletności (o ile wyrażą chęć dalszego zamieszkiwania w lokalu), nie są poddawane ocenie pod kątem zdolności płatniczej. Badanie zdolności czynszowej nie dotyczy tej kategorii najemców.

Kto pokryje koszt aktu notarialnego?

  • W przypadku umów najmu z DDW: Koszty sporządzenia przez notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji pokrywa najemca. Koszty sporządzenia aneksu i jego wypisów ponosi w 50% najemca, a w 50% my (my pokrywamy 100% tylko w przypadku, jeżeli korzystasz ze wskazanego przez nas notariusza).
  • W przypadku umów najmu bez DDW: jeżeli korzystasz z notariusza wskazanego przez nas, pokrywamy 100% kosztów. Jeżeli sam wybrałeś notariusza – 100% kosztów pokrywasz Ty. Będą to koszty: sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz koszty wypisów notarialnych (po jednym wypisie dla każdej strony).

Ile mam czasu na podjęcie decyzji o przystąpieniu do umowy najmu z DDW?

Tyle, ile potrzebujesz. Aktualne przepisy nie przewidują żadnego terminu na zawarcie umowy najmu z DDW. Możesz po kilku czy nawet kilkunastu latach najmu instytucjonalnego zdecydować się na podpisanie umowy najmu z DDW. Jeżeli przepisy w tej sprawie miałyby się zmienić (a nie ma takich planów), powiadomimy Cię odpowiednio wcześniej.

Czy po śmierci najemcy (przy umowie najmu z DDW), najem może być kontynuowany przez jego dziecko, jeżeli to dziecko tej pory z nim nie mieszkało?

Nie. Jeżeli Twoje dzieci z Tobą nie mieszkają, a chcą mieć prawo do dziedziczenia najmu, muszą przystąpić do umowy najmu jeszcze za Twojego życia.

Lokal wynajmują dwie osoby. Jedna chce samodzielnie podpisać umowę najmu z DDW, ale nie ma zdolności płatniczej. Jednak zainwestowała w to mieszkanie (np. w wykończenie) znaczne kwoty. Czy to się liczy?

Niestety nie możemy brać pod uwagę, że zainwestowałeś pieniądze w wykończenie czy wyposażenie mieszkania. Aby przystąpić do umowy najmu z DDW, musisz mieć zdolność czynszową. Dlatego każdy najemca, który chce zawrzeć taką umowę, będzie ponownie sprawdzany pod tym kątem (badanie musi być aktualne). Jeżeli sprawdzian wypadnie negatywnie, najemca będzie mógł kontynuować umowę najmu, ale bez DDW.

Jeśli najemcy przysługuje prawo własności nieruchomości (działki) budowlanej, może zawrzeć umowę najmu z DDW?

Tak, właściciel działki budowlanej może zawrzeć umowę najmu z DDW. Przepisy nie zawierają żadnych ograniczeń dla właścicieli nieruchomości gruntowych.

Już po podpisaniu umowy najmu instytucjonalnego odziedziczyłem inne mieszkanie. Czy nadal mogę być najemcą? Czy mogę przystąpić do umowy najmu z DDW?

Nabycie innego lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania umowy najmu z DDW nie jest przeszkodą w kontynuowaniu umowy najmu, jak również w nabyciu tego mieszkania.

Podpisałem umowę najmu z DDW, ale po kilku latach zdecydowałem się wyjechać za granicę. Nie chcę, aby mieszkanie stało puste. Czy mogę je podnająć osobie trzeciej?

Nie. Nie wolno podnajmować mieszkania osobie trzeciej. Napisz do nas wniosek, w którym przedstawisz swoją sytuację. Każdy taki przypadek rozpatrzymy indywidualnie.

Jestem najemcą i chcę przystąpić do umowy najmu z DDW. Czy muszę wpłacić drugą kaucję?

Nie. Kaucja, którą wpłaciłeś przy podpisywaniu umowy najmu instytucjonalnego, zostanie zaliczona na poczet kaucji związanej z Twoją nową umową, czyli umową najmu z DDW. Wysokość kaucji w Umowach DDW odpowiada trzykrotności czynszu.

Wybrałem mieszkanie w standardzie deweloperskim. Po kilku latach od podpisania umowy najmu z DDW postanowiłem zrezygnować z najmu. Czy otrzymam zwrot pieniędzy zainwestowanych w wykończenie mieszkania?

Najemcy mają różny gust i różne potrzeby; dlatego może się zdarzyć, że Twój wkład (pracy i pieniędzy) obniżył szanse na wynajęcie tego lokalu kolejnej osobie. Wówczas możemy usunąć ulepszenia, które zrobiłeś w mieszkaniu, przywracając lokal do stanu pierwotnego. Odbędzie się to na Twój koszt. Natomiast jeżeli będziemy chcieli zatrzymać te ulepszenia, zwrócimy Ci za nie pieniądze. Obliczając wartość ulepszeń, weźmiemy pod uwagę ich stan (stopień zużycia) na dzień opuszczenia lokalu.

W mojej umowie jest zapis o waloryzacji czynszu. Czy to oznacza ciągłe podwyżki?

Zapis o waloryzacji jest standardem w długookresowych umowach najmu. Waloryzacja oznacza, że czynsz może się zmienić wtedy, kiedy zmieni się tzw. wskaźnik inflacji (średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w danym roku), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W praktyce oznacza to, że:

  • Czynsz będzie waloryzowany raz do roku
  • Jeżeli wskaźnik inflacji będzie dodatni, czynsz ulegnie podwyższeniu, a jeżeli ujemny – obniżeniu
  • Wysokość ewentualnej podwyżki lub obniżki będzie równa wysokości wskaźnika inflacji

Jakie dokumenty są potrzebne do badania zdolności czynszowej?

  • potwierdzenie dochodów wszystkich dorosłych osób  (przyszłych najemców) gospodarstwa domowego
  • liczba osób w gospodarstwie domowym
  • liczba osób dorosłych i nieletnich w gospodarstwie domowym
  • kwota zobowiązań stałych (kredyty, faktury za telefon)
  • wypełnione i podpisane pełnomocnictwo do weryfikacji w systemie BIG Info Monitor
  • informacja o typie mieszkania, jakie Cię interesuje (M1, M2, M3)

Więcej…